2016年8月30日 星期二

移居城市台灣第一, 香港排44位

移居城市台灣第一, 香港排44位


全球旅外人士的資訊網站InterNations今日公佈一項「城市宜居度」調查,香港在67個獲評分的國家及城市中,由去年第26位跌至第44位,排名連續3年下跌,外藉人士最不滿香港生活指數高昂,同時難認識本地朋友以致難適應,而台灣則獲評為最適合駐外人士生活的地方。
調查向全球1.4萬名離鄉別井「搵食」的旅外人士,就移居地點的宜居度進行統計,分別針對旅外人士對生活品質、個人財務、工作狀況及家庭生活的滿意度,進行統計評分,分析各地的宜居度,香港排名在前年仍位列第10位到今年已跌至第44位。香港的污染問題受外藉人士關注,自然環境方面,本港評分排尾6,而內地更排包尾。生活指數高更令72%受訪居港外藉人士不滿,令本港在相關項目的滿意度評分排尾2;本港高昂的物價亦削弱薪金的吸引力,雖然57%受訪者仍大致滿意薪酬,但已較去年減少11個百分點。
調查又指出,香港工時之長位列調查第6位,受訪旅居香港的外藉人士每周工時為48.5小時,較全球平均的44.6小時高。同時,受訪者認為香港人不太算是友善,近半人表示難在港認識朋友。香港在教育系統、交通及治安方面較令人滿意,彌補了失分之處。
台灣在今年調查中,被評為最宜居地方。受訪的外藉人士認為,台灣有良好生活質素,其醫療系統的質素及價錢等方面都較為優勝,93%受訪旅居台灣的外藉人士對當地生活表示滿意。地中海島國馬爾他的宜居度則排第2位、南美的厄瓜多爾則排第3,紐西蘭及澳洲則分別排第5及第7;科威特的宜居度則在今次調查排包尾。

2016年8月11日 星期四

香港房價比台北貴太多, 移民台灣更明智

香港房價比台北貴太多, 移民台灣更明智

近年來,香港吹起了一波「移民台灣潮」。據報導,申請移民台灣的港澳居民,由2007年的1984人急升至2015年的6339人,升幅達220%。香港媒體更製作「移民台灣「懶人包」」移民台灣「懶人包」,指導港人如何移民台灣。究竟台灣對香港人的魅力在哪裡呢?我們從房價的角度切入,探討「安居立業」這件事,在香港和台灣的難度差多少。

由於只比較「台灣整體」和香港的房屋交易情況,可能因為台灣包括許多鄉村地區而產生偏誤,因此我們接下來的分析,都以台北(台北市+新北市)和香港做比較。
首先是取得資料。台北的房屋交易資料部分,我們使用台灣內政部的實價登錄資料,只保留位於「台北市」和「新北市」的「住宅」交易,交易時間介於2012年8月-2016年3月。
在香港的房屋交易資料部分,我們使用香港主要房地產仲介商「中原地產」的網站數據 中原數據,抓取全港(香港島+九龍+新界)2012年12月-2016年7月的房屋交易資料。
把資料清理完畢後,我們手上有18.9萬筆香港房屋交易紀錄和18.3萬筆台北房屋交易紀錄,樣本數出乎意料地接近。第一步我們就比較兩邊資料的價格:


註:香港原資料的房屋單價單位為「港元/每平方英呎」,台北原資料的房屋單價單位為「新台幣/每坪」。此處使用的換算公式為:1坪=35.7平方英呎,新台幣兌港元為4.09:1(2016年8月3日匯率)。
可以看到,台北的房屋交易單價幾乎全都低於1萬港元/呎,折合台灣房價表示方式為新台幣143萬元/坪。但香港房屋交易單價的長條圖,約以1萬港元/呎為中心。經過計算,得出香港房屋交易紀錄中的房屋交易單價中位數,為10161港元/呎,相當於新台幣148萬元/坪。
這樣的結果可以解讀為,台北過去4年多的房屋交易中,交易單價幾乎都比香港的一般價格來得便宜。對香港人來說,來台北買房可說是物超所值的選擇,更不用提去房價更低的台中、台南、高雄等地了。
當然,除了房價以外,房屋面積也是很重要的考慮指標,畢竟住的房子夠大,住在裡面的人心情也會跟著舒暢。


註:由於台北的資料未提供實用面積,只提供建物面積,因此上圖用香港和台北資料的建物面積做比較。建物面積可能包括車位、陽台、公設等。
這裡一樣用1坪=35.7平方英呎的公式做換算。可以看到,香港的房屋面積大部分落在1000平方英呎以下,換算成台灣地面積單位約為28坪。而台北的房屋面積長條圖則約以28坪為中心。經計算後,台北房屋的建物面積中位數約32坪。
這樣的情況與房價恰好顛倒:香港過去4年多的房屋交易中,房屋建物面積幾乎都比台北的一般面積來得小。如此一來,香港人來台置產又多了一個誘因。
最後,我們利用兩地資料中剩下的一個共有的指標「屋齡」,比較香港和台北被交易房屋的屋齡情況:


註:由於台北的資料僅提供建築完成日期,我們取出日期中的年份,用2016減去年份,藉此得出屋齡。
可以看到,香港房屋交易中有4萬多筆的屋齡未滿一年,相對於台北的4千多筆,顯示香港新成屋交易十分熱絡,也可能反映台北新建案交易冷清
往長條圖的尾端看,其實香港被交易的房子中,屋齡40年以上的件數比台北要多。而台北屋齡20年的房屋交易情況相對熱絡。

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2016年8月2日 星期二

移民澳州「懶人包」

澳洲移民局宣布自 2012 年 7 月 1 日起,推出新的商業創新生意和投資移民計畫,將原 有的 13 個簽證類別減少到 3 個。分別為:商業人才簽證(類別 132)、臨時商業創新生意 和投資簽證(類別 188)、以及永久商業創新生意和投資簽證(類別 888)。 昆士蘭州政府為吸引更多人前往昆士蘭州投資創業並生活,於 2016 年 7 月 16 日昆士 蘭州政府推出投資者創新簽證(188A)的新政,大幅調降投資金額,並訂於 2016 年 7 月 25 日起開始實施。

移民澳州條件「懶人包」:
1. 需要有州政府擔保;
2. 需要獲得政府「意象申請」(EOI)邀請;
3. 主申請人年齡需在 55 歲以下(約 55 歲以上州政府可以選擇為能夠帶給該洲特別經 濟利益的申請人免除這行條件);
4. 申請人與配偶在申請時的商業及個人淨資產必須達到 800,000 澳幣以上,並能夠在 簽證批准後的兩年內移轉到澳大利亞昆士蘭;
5. 至少需投資 200,000 澳元於生意上;
6. 必須居住於昆士蘭州 2 年的時間;
7. 在四年的營業期間中的兩個財政年度,申請人所擁有的期中一家企業年營業額達到 500,000 澳幣;
8. 申請人(與其配偶)在公司持有股份要求: 若企業年營業額在 400,000 澳幣以下,需持有該企業 51%以上的股份; 若企業年營業額在 400,000 澳幣以上,讓持有該企業 30%以上的股份; 若企業為上市公司,需持有該企業 10%以上的股份。
9. 主申請人不可花一半以上的時間在生意上提供技術服務(企業管理為主要職責)
10. 4 年後轉永居有兩個選擇" 申請 888 綠卡; 可以續簽兩次,每次為期兩年,每延長一次,需要額外多住 80 天。6 年後獲 8 年後, 符合居住要求,可隨時轉 888 綠卡。
11. 可攜帶 18 歲以下子女,或 18~25 歲全職學生。

居住條件: 188 簽證拿到後必須在當地居住四年住滿兩年, 然後可以申請 888 簽證。 擁有 888 簽 證後兩年住滿一年可以申請入籍。 888 永久居留綠卡簽證 -5 年中在澳洲住滿 2 年,可延續 2 年綠卡;或 -4 年中在澳洲住滿 3 年,可取得澳洲護照。


移民澳州申請所需文件「懶人包」:

(A)個人資料
1. 中國身份證
2. 護照(有相片一頁及所有澳洲簽證及出入境日期)
3. 出生公證及醫院發出之出生紙
4. 結婚證書
5. 戶口簿
6. 中國無犯罪公證書(所有十六歲以上)
7. 過往十年之住址
8. 父母、兄弟姊妹之姓名,出生日期,現住國家及婚姻狀況
9. 自己及配偶之工作、讀書詳情
10. 每人護照相片四張
 (B) 個人財產
1. 銀行之存款
2. 股票證明
3. 房地產:估價證明,要香港測計師所發出之報告
(C) 公司資料
1. 營業登記證(有每年驗證蓋章)
2. 稅務登記證
3. 驗資報告及銀行存款收條(要工商處確認)
4. 工商局最近之公司查冊
5. 公司章程,合夥企業合夥意向書或外商投資政批准書
6. 過往兩年之公司會計報表
7. 過往兩年公司每月之增值稅完稅證
8. 香港會計師評核過往兩年之營業報告書
9. 公司之相片大約十張
10. 公司之員工架構圖表
11. 公司任何之宣傳文件


澳州投資移民程序「懶人包」

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移民台灣陷阱

移民台灣, 本來是一件樂事, 因為當地環境比較舒適, 生活壓力比香港細, 台灣人熱情有禮. 但為什麼有些人移民後卻訴苦? 因為他們不幸地中了投資移民陷阱.

1. 置業陷阱BOT

什麼是BOT計畫?簡單來說就是政府為了節省開發成本,把土地『租』給開發商開發及營運,之後若干年後把土地及建築物『無條件』轉移給市政府。以京站為例,當初約定的年期為45年,承購住戶使用期限只到2054年1月25日止,之後如何?根據合約是『無條件』轉移給台北市政府。
另外,雖然是開發商(發展商)跟政府租用土地,但日後你依然每年需要交地租,1房京站地租現在約4~5萬台幣一年,每3年會調整(上調)一次。另外即使你付了樓價去買京站,但土地不是你的,是市政府的。建築物也不是你的,也沒有「地上建物所有權」,買家只能拿到一張住宅使用證,在沒有私人產權的基礎上,要轉賣或貸款都相當困難。最後這類屋苑的價格會因可使用年限而遞減(depreciation),京站當年開賣價格是30~35萬台幣一台坪,現在其他台北市的房產都升1倍以上,他依然只能賣到40~50萬台幣一台坪。因此香港人在台灣置業時,不能只用在香港買樓的思維去思考,緊記不要貪平,做個精明投資者。

2. 購入蝕本生意

在睇盤過程中,他們會不停遊說你說這盤生意多好賺,多有利潤,又或者是「好抵」之類,但大多數是租約快到期,要面臨大幅加租,或根本是一盤蝕本生意。(這方面閣下可靠自己的判斷,這盤生意價值如何,詳細計算,減低損失。) 但要分享一點,很多移民顧問公司在收一盤生意頂讓回來時,大多都是靠賣方提供的資料,並沒有嚴謹的審查,換句話說,「即係賣方話佢間鋪賺10萬,移民顧問公司就會寫落佢份沒有法律責任的P&L度,然後話你知間鋪賺10萬!」而且很多時SALE都會跟你說,涉及商業資料,如果你未簽臨約,好多數據不能披露等等,更會話可以在臨約裏面加好多條款,如果簽完臨約時,發覺對方的數據有問題,可以無條件取回訂金。但試問財到別人手,還這麼容易取回嗎?

3. 居留失敗

一些移民公司, 帶你到達台灣後, 先替你拿取短暫居留權, 然後再幫你辦移民手續. 但當你付上顧問費, 去到台灣後, 卻發現申請失敗. 而這時你想尋求協助, 也未必可以尋求到, 因為很多移民公司, 在當地連辦公室也沒有.

避免中伏, 最好還是去大間的移民公司, 在當地有辦公室及在當地有商業登記的移民公司, 其他的表面便宜, 卻很多陷阱

寰宇移民 (寫明不成功不收費, 在當地有辦事處)
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景鸿移民 (成功率偏高)
http://www.ekimigration.com/tw/

朗峰移民 (成功率較低, 沒有台中, 但價錢便宜少少)
http://www.deluximmi.com/